Avant de parler des conséquences, il convient de rappeler l’évolution des taux et les nouvelles règles qui s’appliquent depuis le 01/01/2022.
À partir du 1er janvier 2022, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier pour les particuliers sont devenues plus contraignantes, à la demande du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le HCSF est une autorité en charge de la surveillance du système financier qui dépend du ministère de l’Économie et de la Banque de France. Jusqu’à présent, les règles d’octroi étaient de simples recommandations. Mais le HCSF, inquiet de l’endettement des ménages dans le contexte actuel de crise, a décidé de rendre obligatoires ses recommandations concernant l’octroi de crédit immobilier, sous peine de sanctions.
Les changements ont été les suivants :
Le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier sera limité à 35 % maximum, assurance emprunteur incluse, contre 33 % actuellement hors assurance emprunteur. Cela est très pénalisant du fait de l’inclusion de l’assurance emprunteur.
La durée maximum est limitée à 25 ans, ce qui dans les faits était déjà souvent la norme.
Des dérogations seront possibles, mais très encadrées.
En plus de ces nouvelles règles plus contraignantes, les taux augmentent fortement depuis début 2022.
L’évolution des taux de crédit immobilier est liée à celle du taux d’emprunt de la France qui est passé de 0 à 2 % en quelques mois. Fort heureusement, les banques n’ont pas encore répercuté complètement cette hausse, mais seulement une partie. Des taux à 25 ans à 3 % sont à envisager à court terme.
Un exemple pour illustrer ces propos.
Le tableau ci-dessous indique l’évolution des mensualités pour un même projet en fonction des taux
Le tableau ci-dessous indique la baisse du montant du projet d’achat en fonction de l’évolution des taux.
L’immobilier est donc aujourd’hui confronté à plusieurs défis :
- Hausse des taux de crédits,
- Règles d’octroi plus strictes,
- Environnement économique et politique instable,
- Retour de l’inflation.
Face à ces défis, comment le marché va-t-il se comporter ?
Tout d’abord, il faut indiquer que le marché est toujours tendu avec peu d’offres de biens. Ce qui va changer, ce sont aussi probablement des acquéreurs moins nombreux.
Mais face à ce manque d’offres, nous n’anticipons pas un fort retournement du marché. En effet, il y a un besoin de logements qu’il faut combler.
Le marché de la location est aussi tendu que le marché de la transaction. En effet, les locataires en place hésitent avant de donner congé, car ils ont peur de ne pas trouver de biens à acheter ou à louer. Aussi, trouver un logement, que ce soit à l’achat ou à la location, est très difficile.
Dans ce contexte, une baisse des prix générale nous semble inenvisageable ou sera assez faible. En revanche, des baisses de prix sur des biens ayant des défauts sont probables, en particulier les logements énergivores ou sans extérieur. Les logements qui ne trouvaient pas preneur avant cette nouvelle période vont subir des baisses de prix sous peine de rester sur le marché.
Car dans le fond, en période d’inflation et, plus globalement, de craintes dans l’avenir, seul l’immobilier est une valeur sûre et représente une garantie de préservation du patrimoine :
- Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, les remboursements du crédit restent constants, a contrario d’un loyer qui ne fera que monter. Aujourd’hui, et malgré la hausse des taux, le montant du remboursement est très souvent inférieur à celui d’un loyer.
- Dans le cadre d’un investissement, là aussi, les remboursements sont bloqués alors que les loyers augmentent.
Le mécanisme de hausse des loyers est basé sur l’évolution d’un indice communiqué par les pouvoirs publics. L’indice utilisé est l’IRL (indice de référence des loyers) et se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est communiqué chaque trimestre et s’applique en fonction de la date du bail. Une augmentation très forte est attendue pour mi-juillet.
En conclusion, on assistera à une baisse du nombre de transactions, mais avec des prix de vente stables ou en légère baisse, sauf pour les biens qui avaient déjà du mal à trouver preneur qui, eux, devront s’adapter rapidement.
Nos collaborateurs sont parfaitement au courant de l’évolution du marché et pourront vous conseiller au mieux en fonction de votre projet.
