Le démembrement de propriété
Lorsque l’on possède un bien immobilier, on possède à la fois :
- la nue-propriété ;
- l’usufruit.
C’est la pleine propriété.
Lorsque l’on démembre un bien immobilier, on sépare la nue-propriété (les murs du bien) de l’usufruit (la jouissance du bien).
Des charges réparties entre le nu-propriétaire et l’usufruitier
Charges financées par le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire finance :
- la taxe foncière ;
- les travaux majeurs.
Charges financées par l’usufruitier
L’usufruitier finance :
- les dépenses liées à l’entretien courant du bien immobilier ;
- les charges de copropriété ;
- la taxe d’habitation.
Tableau comparatif : pleine propriété, nue-propriété et usufruitier
Rien de mieux qu’un tableau pour comprendre d’un seul coup d’œil les bases d’un concept !
Exemples de cas de démembrement de propriété
On démembre souvent une propriété lors d’une succession ou d’une donation.
Exemple de cas n°1 : parents et enfants
Les parents donnent la nue-propriété à leur enfant. Ils conservent alors la totalité de la jouissance du bien, mais en anticipent la succession. Lors du décès de ses parents, l’enfant devient propriétaire du bien en totalité.
En bref, les parents transmettent une partie de leur bien immobilier de leur vivant. La fiscalité de la donation s’applique, mais seulement sur une partie du bien. Au décès de ses parents, l’enfant devient propriétaire en totalité sans devoir payer de droits de succession (qui sont très élevés).
Exemple de cas n°2 : protection du conjoint survivant
La donation prévoit alors que l’usufruit ira au conjoint survivant.
Les héritiers obtiendront quant à eux la propriété du bien lorsque les deux conjoints seront décédés.
L’un des avantages principaux est que le veuf ou la veuve peut demeurer dans le logement même s'il ou elle est en conflit avec les héritiers.
Démembrement de propriété : conclusion
Il y a encore beaucoup de subtilités juridiques à connaître lorsque l’on parle d’usufruit, de nue-propriété et de démembrement. Ce qu’il faut retenir, c’est que le démembrement de propriété permet d’anticiper la succession, de réaliser des optimisations fiscales, ou de faire certains types d’investissements immobiliers.
Nous espérons que ce premier article de vulgarisation vous a plu ! Au fil des billets suivants, nous irons de plus en plus loin dans les détails, car ils sont nombreux : barèmes en fonction des âges, abattements, démembrement temporaire ou permanent, cas particuliers…
I2T, 3 agences immobilières à Nîmes, Beaucaire et La Calmette
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